Р Е Ш Е Н И Е

12.07.2016 год.

Номер . . . . . . . . . . . Година 2016 Град Велики Преслав

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Великопреславският районен съд четвърти състав

На 09 (девети) юни Година 2016

В публично съдебно заседание, в следния състав:

Председател Дияна Петрова

Секретар И.Д.,

Прокурор . . . . . . . . . . . . . . . .,

като разгледа докладваното от съдия Д.Петрова

гражданско дело номер 214 по описа за 2015 година,

за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са от Р.Н.Р. с ЕГН **********, с пост.адрес ***, представляван по пълномощие от адв.Л.В. – ***а и адв.*** *** и двамата от ШАК срещу Е.С.В. с ЕГН ********** с адрес ***, установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. ІІ-ро от ЗЗД за прогласяване нищожността на предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имот от 30.12.2014 г., поради липса на съгласие на страните по съществен елемент от договора – срок за изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор и поради липса на съгласие от ответницата за сключване на окончателен договор, с иска по чл.26, ал.2, пр.ІІ-ро от ЗЗД са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.34 от ЗЗД, по който ищеца моли след прогласяване на нищожността на предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имот, да бъде осъдена ответницата да върне на ищеца, дадения от него задатък по договора в размер на 2100.00 лв., ведно със законнатата лихва от датата на предявяване на иска 27.04.2015 г. до окончателното изплащане на сумата и с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД, по който ищеца моли да бъде осъдена ответницата да заплати на ищеца, обезщетение за забава в размер на 69.49 лв. - законната лихва върху сумата от 2100.00 лв., считано от 30.12.2014 г. до 27.04.2015 г. Претендират се и направените по делото разноски.

В исковата молба ищецът твърди, че на 30.12.2014 г. с ответника са сключи предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр.В.Преслав, ул.“Неофит Рилски“№13, вх.Б, ет.1, ап.22, представляващ апартамент №22, построен върху държавна земя в кв.47 по плана на гр.В.Преслав в працел първи, състоящ се от стая, кухня и баня, тоалетна и коридор с обща застроена площ 47.80 кв.м., избено помещение №16 с полезна площ 6.30 кв.м. и 0.00789 % ид.ч. от правото на стоеж и общите части на сградата, описан в Нотариален акт №55, том ІІ от 20.11.1998 г. на ВПРС. В деня на сключване на предварителния договор ищецът предал на ответницата сумата от 2100.00 лв., като задатък с уговорката, че останалата част от сумата за имота ще бъде изплатена при сключване на окончателния договор. В договора било посочено, че срокът за сключване на окончателен договор за продажба на недвижимия имот е 30.12.2014 г., т.е датата на която е сключен предварителния договор. Посоченият в предварителния договор срок за сключване на окончателен такъв бил неизпълним, което според ищеца се приравнява на липса на срок за сключване на окончателен договор и съответно липса на един от съществените елементи на предварителния договор, която липса водела до нищожност на същия. При сключване на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, ответницата била заявила, че върху имота няма тежести. Ищецът установил, че върху имота е вписана ипотека, което според ответника било липса на воля от страна на ответницата за сключване на окончателен договор към датата на сключване на предварителния договор. С нотариална покана рег.№295, т.1 акт 16/22.01.2015 г. чрез нотариус рег.№592 на НК с район на действие гр.В.Преслав, ищецът е поискал от ответницата да му върне дадената сума като задатък, което същата не е направила до настоящия момент.

Изложеното според ищеца обосновавало нищожност на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните и неговия интерес от предявяване на иск, която нищожност моли да бъде прогласена от съда. След прогласяване на нищожността на договора, ищецът моли да бъде осъдена ответницата да върне сумата, която е получила като задатък в размер на 2100.00 лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска. Ищецът претендира и заплащане на обезщетение забава в размер на 69.49 лв. - законната лихва върху сумата от 2100.00 лв., считано от 30.12.2014 г. до 27.04.2015 г., както и направените по делото разноски.

Ответната страна в подадения отговор на исковата молба оспорва изцяло исковете, като счита че предварителния договор за покупко – продажба на процесния недвижим имот не е нищожен, единствено е допусната техническа грешка при изписване на срока за сключване на окончателен такъв. В подписаният между страните предварителен договор било постигнато съгласие по всички съществени елементи от същия – предмет и цена. Договорът бил сключен и в предвидената от закона писмена форма. Съгласно чл.20 от ЗЗД, следвало да се търси действителната обща воля на страните, а именно датата за сключване на окончателния договор. Ответницата при сключване на предварителния договор била поела задължение да прехвърли собствеността върху имота без тежести и била изпълнила това си задължение на 30.01.2015 г., когато се явила пред нотариуса заедно с всички необходими документи за прехвърляне на недвижими имот и след отправена до ищеца нотариална покана, на която същия не се явил. Поради което тя била изправна страна по договора, а ищеца със своето бездействие се явявал неизправна такава. Предвид изложеното в отговора, ответницата моли съдът да отхвърли исковете като неоснователни и да й присъди направените по делото разноски.

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в съвкупност се установи от фактическа страна следното:

На 30.12.2014 година в гр.В.Преслав страните по делото са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който ответницата се задължава да продаде на ищеца недвижим имот, находящ се в гр.В.Преслав, ул.“Неофит Рилски“№13, вх.Б, ет.1, ап.22, представляващ апартамент №22, построен върху държавна земя в кв.47 по плана на гр.В.Преслав в працел първи, състоящ се от стая, кухня и баня, тоалетна и коридор с обща застроена площ 47.80 кв.м., избено помещение №16 с полезна площ 6.30 кв.м. и 0.00789 % ид.ч. от правото на стоеж и общите части на сградата, описан в Нотариален акт №55, том ІІ от 20.11.1998 г. на ВПРС, ищеца се задължава да закупи имота на определена цена, от която при сключване на договора купувача е заплатил задатък в размер на 2100.00 лева, а остатъкът от продажната цена се задължавал да заплати при сключване на окончателен договор с нотариален акт до 30.12.2014 г.

В чл. 6, т.2 от предварителния договор продавача, декларира че не е прехвърлял имота на други лица, върху него няма възбрана или други обезпечения и претенции на трети лица, предварителен договор с трети лица, като и се задължава да не прехвърля собствеността, да залага, ипотекира или учредява в полза на трети лица права върху имота до подписване на окончателния договор.

Страните са постигнали съгласие, че при неизпълнение на поетите по договора задължения от страна на продавача да сключи окончателен договор, същият дължи неустойка в размер на сумата изплатена като задатък при сключване на предварителния договор, както и всички вреди и загуби, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението.

С нотариална покана рег.№259, том 1, акт 16 от 22.01.2015 г. на нотариус рег.№529 на нот.камара с район на действие ВПРС, получена от ответницата на 23.01.2015 година, ищеца е заявил, че имота е обременен с ипотека, че е изтекъл срокът за сключване на окончателен договор и не са направени от ответницата необходимите правни действия за прехвърляне на собствеността върху имота, поради което е отправил до нея искане за връщане на заплатеният от ищеца задатък в 7-дневен срок от получаване на нотариалната покана.

В отговор на нотариалната покана на ищеца, ответницата от своя страна е отправила нотариална покана рег.№319, том 1, акт 17 от 23.01.2015 г. на нотариус рег.№529 на нот.камара с район на действие ВПРС, с която е поканила ищеца да се яви пред нотариуса на 30.01.2015 г. до 12.00 часа за сключване на окончателния договор за продажба на процесния недвижим имот, като посочва че имало изготвен анекс към предварителния договор, в който е посочен срок за сключване на окончателния договор 30.01.2015 г. Ищецът е получил поканата на 26.01.2015 г. и не се е явил на посочената в същата дата за сключване на окончателен договор.

Като писмени доказателства по делото са приети: заверени от страната преписи от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.12.2014 г.; удостоверение изх.№45/24.01.2015 г., издадено от съдията по вписвания при ВПРС, нотариална покана рег.№259, том 1, акт 16 от 22.01.2015 г. на нотариус рег.№529 на нот.камара с район на действие ВПРС,: заверени от страната преписи от нотариална покана рег.№319, том 1, акт 17 от 23.01.2015 г. на нотариус рег.№529 на нот.камара с район на действие ВПРС; констативен протокол рег.№457, том 1, акт 19 от 30.01.2015 г., на нотариус рег.№529 на нот.камара с район на действие ВПРС; удостоверение изх.№161/30.01.2015 г., издадено от съдията по вписванията при ВПРС, схема №15-10798-13.01.2015 г.; удостоверение за данъчна оценка изх.№7701000031/22.01.2015 г. от Община Велики Преслав; нотариален акт за продажба №55, том ІІ, дело №2770/1998 г. от 20.11.1998 г. на съдия при ВПРС; нареждане №107079/29.01.2015 г.

Гласни доказателства, чрез разпит на двама свидетели *** и *** от страна на ответника и един свидетел *** Р.Н. от страна на ищеца.

Съдът кредитира изцяло показанията на свидетелите *** и *** Р., последният баща на ищеца, т.к същите кореспондират с писмените доказателства.

Показанията на св.***ов, син на ответницата, съдът приема за изцяло заинтересовани от изхода на делото. Не се подкрепиха от кредитираните свидетелски показания, нито от писмените доказателства, сочените от св.***ов обстоятелства, че при сключване на предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот, продавача – ответник е уведомил купувача – ищец, че върху имота има вписана възбрана, както и че страните са уговорили конкретен срок за сключване на окончателен договор в края на месец януари 2015 г. Същите са изолирани и противоречат, както на писмените доказателства, така и на показанията на св.Р..

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Предвид наличието на правен интерес предявените искове са допустими.

"Липса на съгласие" като основание за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД по дадена сделка е налице когато има две насрещни, противоположни и/или несъвпадащи по съдържание волеизявления или ако те не се отнасят за един и същ предмет, като тази липса трябва да е съзнателна, тъй като в противен случай се прилагат привилата на унищожаемостта. Договорът е сключен при липса на съгласие, когато то е изтръгнато чрез насилие или изразеното от страната признание е без намерение за обвързване, тъй като е дадено на шега или като учебен пример, но във всеки случай без съзнателно намерение на страната да се обвърже с договора.

В настоящият случай налице са две волеизявления от страна на купувача – ищец – да закупи недвижимия имот в състоянието в което се намира в момента на огледа, съответно към датата на сключване на предварителния договор без тежести и на ответника – продавач – при сключване на предварителни договор да продаде имот, върху който е вписана възбрана към датата на сключване на договора, т.е двете насрещни волеизявления на страните не съвпадат. Което се подкрепя и от отговора на ответницата, в който твърди, че се е задължила да продаде – да прехвърли собствеността върху недвижимия имот към датата на изповядване на сделката при нотариус, а не се е задължила към датата на сключване на предварителния договор да продаде имот без тежести. Липсата на съгласие означава липса на воля на едната или и на двете страни по договора за постигане правните последици от сключване на съответния договор. В процесния договор е посочена дата на сключване на окончателния договор 30.12.2014 г., която съвпада с датата на сключване на предварителния договор, което прави невъзможно изцяло изпълнение задължението за сключване на окончателния договор. Съответно липсва съгласие между страните за постигане на правните последици от сключване на предварителния договор, а именно да подготви сключването на окончателен договор. В този смисъл в конкретния казус волеизявленията на двете страни по процесната сделка формално съвпадат, като от събраните по делото писмени доказателства и гласни доказателства се установява съзнателна липса на съгласие във волеизявления на страните по договора, относно сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот без тежести. Не се доказа, че страните са постигнали съгласие за дата на сключване на окончателен договор - 30.01.2015 г., каквото обстоятелство се твърди от ответницата. Ето защо иска по чл.26, ал.2, пр.ІІ-ро от ЗЗД е основателен и доказан и следва да бъде уважен изцяло.

Валидно сключеният предварителен договор съдържа всички съществени елементи на окончателния - недвижимият имот е индивидуализиран точно, между страните е постигнато съгласие и за продажната цена. Въпреки, че няма наведени доводи в тази насока, поради което това обстоятелство не е съобразено при решаване на делото, за пълнота следва да се отбележи, че от съдържанието на процесния предварителен договор за покупко–продажба на недвижим имот не може да се направи категоричен извод за продажната цена, в чл.3 от договора е посочено, че страните се съгласяват продавача да закупи имота за сумата от 19500.00 лв., в чл.4, ал.1, т.1 е отразено, че продавача заплащана купувача сумата от 2100.00 лв. задатък, а в чл.4, ал.1, т.2 е посочено, че останалата сума от продажната цена в размер на 18900.00лв. ще бъде заплатена при сключване на окончателния договор. Сборът от задатъка и посочената сума –остатък от продажната цена не съвпада с посочената цена на имота в чл.3 от договора.

Нищожните договори не подлежат на разваляне, а даденото по тях подлежи на връщане, на основание чл. 34 от ЗЗД. Ето защо предвид уважаването на иска по чл.26, ал.2 от ЗЗД, следва да бъде уважен и кумулативно съединения с него иск по чл.34 от ЗЗД, като ответницата бъде осъдена да върне даденото от ищеца въз основа на нищожния договор – сума в размер на 2100.00 лв., ведно със законнатата лихва от датата на предявяване на иска 27.04.2015 г. до окончателното изплащане на сумата. Следва да бъде уважен и акцесорния иск и с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД, като бъде осъдена ответницата да заплати на ищеца, обезщетение за забава в размер на 69.49 лв., представляващо законната лихва върху сумата от 2100.00 лв., считано от 30.12.2014 г. до 27.04.2015 г.

На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответницата следва да бъде осъдена да заплати на ищеца направените от разноски по делото, съразмерно с уважената част от исковете в общ размер на 688.63 лева.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имот от 30.12.2014 г., сключен между Р.Н.Р. с ЕГН **********, с пост.адрес *** и Е.С.В. с ЕГН ********** с адрес ***, за покупко-продажба на недвижим имот -находящ се в гр.В.Преслав, ул.“Неофит Рилски“№13, вх.Б, ет.1, ап.22, представляващ апартамент №22, построен върху държавна земя в кв.47 по плана на гр.В.Преслав в працел първи, състоящ се от стая, кухня и баня, тоалетна и коридор с обща застроена площ 47.80 кв.м., избено помещение №16 с полезна площ 6.30 кв.м. и 0.00789 % ид.ч. от правото на стоеж и общите части на сградата, описан в Нотариален акт №55, том ІІ от 20.11.1998 г. на ВПРС, на основание чл.26, ал.2, пр.ІІ-ро от ЗЗД, поради липса на съгласие.

ОСЪЖДА Е.С.В. с ЕГН ********** с адрес ***, ДА ЗАПЛАТИ на Р.Н.Р. с ЕГН **********, с пост.адрес ***, на основание чл.34 от ЗЗД, сума в размер на 2100.00 лева (две хиляди и сто лева), представляваща дадения от Р.Н.Р. задатък като купувач по нищожния предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имот от 30.12.2014 г.

ОСЪЖДА Е.С.В. с ЕГН ********** с адрес ***, ДА ЗАПЛАТИ на Р.Н.Р. с ЕГН **********, с пост.адрес ***, направените по делото разноски съобразно уважената част от исковете в общ размер на 688.63 лева (шестстотин осемдесет и осем лева и шестдесет и три стотинки).

Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Шуменски окръжен съд.

Районен съдия: